Kiinteistövälittäjissä on eroja
Tähän astisen talonrakennusprojektin vaikeimmaksi asiaksi on yllättäen muodostunut vanhan asunnon myynti.
Aluksi myyntiä hoiti "oman kylän kiinteistövälittäjä", jonka tunsin jo pitkän ajan takaa. Hänen kanssaan tehtiin maaliskuussa 2 kuukauden sopimus, ja oletus oli, että asunto menee varmaankin aika nopeasti kaupaksi. Mutta ei mennyt. Lopulta 2 kuukauden toimeksiantosopimus päättyi, ja päätin myydä asuntoa vaihteeksi ihan itse.
Tähän liittyviä otsikointiharjoituksia tuossa alla (katso edellinen blogikirjoitus). Huomiota herättävä otsikointi ehkä tuottikin tulosta, sillä parhaina päivinä oma ilmoitus keräsi lähemmäs tuhat klikkausta. Ja yhteydenottojakin tuli, mutta maaliin asti ei asiassa kuitenkaan päästy. Olin kyllä myynyt omaa asuntoa joskus ennenkin, ja ihan hyvällä menestyksellä. Eikä se mielestäni mikään huono ollut se ensimmäinen välittäjäkään, joka tunnetaan kylillä legendaarisena tyyppinä, joka myy sellaisenkin asunnon, joka muilta välittäjiltä on jäänyt myymättä. En sitten tiedä mikä nyt meni vikaan, vai menikö mikään. Ehkä oli tällä kertaa vain huonoa tuuria? Hyvin lähellä kaupantekoa ymmärtääkseni kuitenkin käytiin useitakin kertoja, eli erillisnäyttöjäkin oli hyvin lyhyellä varoitusajalla, jolloin lähdin töistä kesken päivän kotiin vähän järjestelemään paikkoja ja varmistamaan, että tavarat on edes suht järjestyksessä sen jälkeen, kun muksut ovat lähteneet aamulla kouluun...
Seuraava askel tarinassa oli se, että otin useamman välittäjän paikalle katsomaan. Hehän tulevat mielellään, eli jokainen haluaisi kovasti saada uusia toimeksiantoja. Kysyin kaikilta saman kysymyksen: "Jos alkaisit myymään tätä asuntoa, mitä tekisit eri tavalla, ja miten toimisit että asunto nyt saadaan myytyä?" Monenlaisia vastauksia tuli. Yhden välittäjän ehdotus oli mm. sellainen, että jos te haluatte saada asuntonne nopeasti kaupaksi, niin laitetaan sellainen hinta, että menee äkkiä. Hintaehdotus olisi ollut sellainen, että se alitti jo jokunen aika sitten naapurissa noin 15 metrin päässä myydyn paljon pienemmän asunnon hinnan. Välittäjän palkkiokin olisi ollut varsin edullinen. Ei kuitenkaan oikein lämmetty tälle ehdotukselle, ei vaikka sama välittäjä soitteli vielä peräänkin useita kertoja (ja kun huomasi ettei me lähdetä mihinkään halpis-myyntiin, sitten ehdotti vielä sitäkin, että hän voi myydä ihan millä hintaa tahansa, mitä me vaan sitten halutaan ehdottaa).
Myös välittäjien palkkioissa oli isoja eroja, ja ilmeisesti ne määräytyvät loppupeleissä myöskin pärstäkertoimen mukaan? Näin ainakin itse päättelin, koska palkkioista ei aina saanut tietoa puhelimitse ollenkaan, vaan vastaus oli että "katsotaan se prosentti sitten kun olen paikalla ja arvioinut miten paljon asunnon myynnistä on työtä". Myös ehdotukset toimeksiantojen pituudesta vaihtelivat. Laki sallii kait enintään 4kk:n toimeksiannon. Ilmeisesti sen pituinen sopimus takaa välittäjälle sen, että jos asunto menee edes jollain aikajänteellä kaupaksi, niin silloin välittäjäkin saa oman palkkionsa, eli riski pienenee siitä, että myyntityöstä tulisi pelkkiä kuluja, muttei palkkiota.
Nyt valitsimme sellaisen vaihtoehdon, että muutimme itse alta pois rakennusajan vuokra-asuntoon, sen jälkeen paikalle tuli ammattivalokuvaaja, joka osaa paremmin kuvata asunnon parhaat puolet, ja samalla asunnon tilavuus pääsee oikeuksiinsa.
Ammattivalokuvaajan työstä tyylinäyte eli lopputulos kuvauksesta on tässä linkissä:
Katsotaan miten myynti sujuu nyt!
Tunnisteet: ammattivalokuvaaja, asunnon myynti, kiinteistövälittäjä
lähettänyt Mika @ 10.28
6 kommenttia
6 kommenttia:
Meidän rakennusprojektin eteneminen painii saman haasteen kanssa ja ajatuksiin on hiipinyt välittäjän vaihtaminen. Tsemiä rakennusprojektiinne ja toivottavasti saatte asunnon pikaisesti kaupaksi.
Kyllä kannattaisi hukan panostaa ja fiksata muutamia pintoja. Ei se ammattikuvaajakaan ihmeisiin pysty.
Tsemppiä asunnon myyntiin. Meillä käytettiin loppuvaiheessa ammattivalokuvaajaa ja luultavammin sillä oli jotain vaikutusta.
Jos nyt vertaan nykyistä kuvasarjaa aikaisempaan, niin ainakin omasta mielestäni ammattikuvaajan kädenjälki kyllä näkyy ihan positiivisella tavalla. Ihan jo kuvakulmat sekä sisältä että yhtiön pihalta ovat mielestäni aika hyvät. Eli hyvä kuvaaja ja aktiivisella otteella asioihin suhtautuva myyntihenkinen välittäjä ovat mielestäni hyvä yhdistelmä. Katsotaan mihin he pystyvät. Jos ei päästä vielä maaliin, niin toki tarina sitten jatkuu juuri tuohon anonyymin kirjoittajan vinkkaamaan suuntaan. Joskin tässä on nyt pieni vaikeus se, että emmehän me voi tietää seuraavan asukkaan mieltymyksistä mitään, eli esim. uusien tapettien valinnat ovat tässä vaiheessa ja nyt olemassa olevilla tiedoilla hieman vaikeita. Vaaleita sävyjä tietysti käytetään aika yleisesti, mutta yksi etenemistapa voisi olla sekin, että asunnon ostava hankkii ne tapetit itse ja sovitaan sitten kuka laittaa ja miten menee kustannukset tapetointitöistä. Nämä pikkufiksaukset ovat kuitenkin kokonaisuudesta niin pieniä asioita, että niistä ei tule kynnyskysymystä.
Tässä muutama kommentti näin kiinteistönvälittäjän näkökulmasta:
- Asuntoa ei koskaan kannata myydä ihan tyhjillään, viekää edes pari huonekalua (ruokapöytä, sohva, sänky). Ostajaehdokkaiden on paljon vaikeampi hahmottaa tilaa ja mittasuhteita tyhjässä asunnossa, ja tilat bäyttävät myös plajon kuluneemmilta.
- Valitsemallanne välittäjällä ei ole LKV tutkintoa, kuinka ihmessä päädyitte kouluttattomaan/epäpätevään välittäjään? Toivottavasti tarkistitte edes taustai tai valitsitte jonkun edellisen asiakkaan suosituksen perusteella.
- Kuvia on aivan liikaa, ei missään nimessä kuvaa jokaisesta huoneesta. Julkkarikuvan lisäksi keittiö, olohuone, eteisaula (mikäli ei ole ahdas) ja kylpyhuone. Jos päämakuuhuone on erityisen avara tms niin kuva siitäkin. Ulko-/pihakuviakin maksimissaan kaksi jos piha on hyvä. Jättäkää tilaa kiinnostukselle; eivät katsojat tule jos kaikki näytetään jo kuvissa.
- ostajat ovat todella kriittisiä hinnan suhteen, alihinnoiteluun ei pidä mennä mutta tinkivaraa ei myöskään kannata jättää viittä tonnia enempää.
Terkuin, blogiasi seuraava ensimmäistä omaa kivitaloaan rakennuttava välittäjä
Aivan loistavia kommentteja, kiitos niistä!
1) Mikäli myynnissä ei nyt suht nopealla aikataululla edistytä, niin seuraava askel tosiaan on asunnon kalustaminen, mikä palvelu on myöskin saatavilla nykyisen välittäjän kautta.
2) LKV-tutkinnon kysyminen ei tullut edes mieleen, vaan valinta tehtiin nyt jälkimmäisellä kerralla myynti-idean perusteella, eli sen mikä oli saatu vastaus siihen, miten nyt asunnon myyntiä jatketaan, ja miten kyseinen välittäjä aikoi saada asunnon kaupaksi. Aika paljon arvoa annettiin myös lupaukselle hyvistä kuvista (mikä minusta pitikin kutinsa), ja myös muutamissa muissa asunnonmyynti keississä, mikä on johtanut kauppoihin - niin asunnon omistanut/myynyt itse on arvioinut hyvillä kuvilla olleen merkitystä. Katsotaan miten käy nyt. Netissä näkyy myös ilmeisesti kännykkäkameralla otettuja aika huonolaatuisia kuvia, ja minusta ne eivät ainakaan edistä myyntiä.
3) Tähän kuvien lukumäärään en ollut itse kiinnittänyt lainkaan huomiota siitä näkövinkkelistä, että niitä pitäisi rajoittaa. Ehkä sisätiloista jokusen kuvan voisi jättää poiskin, mutta kun katson saman kuvaajan muista asunnoista ottamia kuvia, niin hänellä näyttäisi olevan tapana tuoda esille huoneen yleiskuvan lisäksi myöt joitakin yksityiskohtia esim. portaikko, takka (jos on), kph-kalusteet, LED-valaistus yms.
4) Hinnoittelu oli juurikin se seikka, jolla ainakin puolet välittäjistä olisi halunnut sopimukseen päästä, eli myyntipuhe alkoi asunnon kehumisella niin, että "tästä asunnosta saa helposti 250 tuhatta, ja että hän tietää kun on 20 vuotta hommia tehnyt" ja/tai, että on jo varma tai melkein varma ostajaehdokas olemassa. Jos ei ollut mitään muuta kerrottavaa, miten asuntoa aikoi tällä kertaa myydä, niin me näiden kanssa nyt tällä kertaa sopimusta tehty. Ekalla välittäjällä katsoimme olevan paras paikallistuntemus tältä alueelta (hintakehitys, alueen palvelut, lähiympäristö noin muutenkin yms). Toisella kertaa taas valinnassa painoi se, miten uskottavalta välittäjän myyntipuhe kuulosti. Kyllä noilla ylläolevillakin argumenteillasi olisi pärjännyt aika hyvin, koska useat kävijöistä aliarvioivat täysin esim. sen että jos tälläkin kylällä on noin 20 taloyhtiötä meillä isännöinnissä, niin toki nyt itsekin hiukan tiedän missä mintatasossa mennään, ja millaisilla myyntiajoilla ja hinnoilla nyt kauppaa tehdään. Jos ei ole noin 230-tonnin hinnalla kauppaa tehty 3 kuukauteen, niin ei se nyt yht´äkkiä 250:een pompsahda, vaikka olisi millainen myyjä, eikä edes alueen toteutunut hintataso sellaista tue. Lupauksia varmasta ostajasta ei myöskään uskottu, koska olisihan se varma ostaja asunnon myynti-ilmoituksen jo 3 kuukauden aikana huomannut muutenkin? Vai mistä se välittäjä sitten olisi sen varman ostajan asunnolle tuonut? Ja noin yleisestikin miten olen seuraillut suuren myyntihinnan luvannutta välittäjää, niin jos sillä perusteella toimeksianto on onnistuttu saamaan, sitten ekan näytön jälkeen tarina etenee niin, että asiakkaat, ja kaikki hänen kollegat ovatkin yht´äkkiä sitä mieltä, että asunto on aivan liian kallis, ja että hintaa pitäisi pudottaa normaaliin tasoon, tai sen alle (jos asunnon sen hetkinen omistaja ei viime hetken hinnoista mitään tiedä).
4) Kaikki asunnon myydään joskus ja jollakin hintaa. Näkisin että pk-seudulla hintataso ei lähde putoamaan, koska työllisyys on pysynyt vahvana, eli pakkomyyntitilanteita ei ole tullut. Henkilökohtaisissa syissä (pitkä sairaus, työttömyys, avioero tms) jokin yksittäinen asunto voi tietysti mennä myyntiin hyvinkin edullisesti, mutta näillä suhteellisen harvinaisilla tapauksilla ei liene suurempaa vaikutusta isoissa volyymeissa ja markkinahintojen kehityksessä.
Sellaisenkin havainnon olen tehnyt, että yhä useammin asunnon ostoa tai rakentamista suunnitteleville on laitettu lainan saannin lisäehdoksi vanhan asunnon myynti. Joten jos pankit sanovat näin kaikille, sitten tilanne ei laukea muuten kuin ensiasunnon ostajilla, jotka laukaisevat ehkä pitkänkin ketjun. Tai asuntojen vaihto onnistuisi myös, jolloin myöskin ehto "vanha on myyty" toteutuisi.
Lähetä kommentti
Tilaa Lähetä kommentteja [Atom]
<< Etusivu