Välitilinpäätös 31.12.2012

Ensimmäinen rakennusvuosi eli vuosi 2012 on takana päin. Tästä ajasta varsinaiseen rakentamiseen käytettiin 3,5 kuukautta, jos aikaa lasketaan siitä eteenpäin, kun kaivuri saapui tontille. Työt jatkuvat taas ensi vuonna, eikä tälle vuodelle pitäisi enää uusia laskujakaan saapua. Tai jos saapuu, lisätään ne sitten laskelmiin. Rautakaupan tilillä voi aina jotain pientä olla, mutta muuta isompaa en muistaisi olevan enää laskuttamatta vuodelta 2012.

Tämän hetkinen kirjanpito näyttää siltä, että rahaa olisi käytetty (myös vuoden 2013 pari ensimmäistä vakuutuslaskua mukaan luettuna) yhteensä 299502,95 euroa. Tähän summaan sisältyy tontin osto, suunnittelu- ja valvontatyöt, sekä lisäksi tässä projektissa surullisen kuuluisa vesiliittymä, joka tuli kaikkine kuluineen maksamaan noin 50 tonnia. Laskelmissa on mukana myös kellarin runko ja sisäseinät, jotka on nyt saatu ennen joulua jo valmiiksi.

HSY:lle on muuten marraskuussa tehty kirjallinen reklamaatio & vahingonkorvausvaatimus, johon he eivät ole kuitenkaan toistaiseksi vastanneet vielä mitään. Omasta mielestäni ainakin osa lisäkustannuksista johtui juurikin HSY:stä (esim. putkistokuvat eivät pitäneet paikkaansa, ja siitä johtuen aiheutui lisäkaivamista - mutta tässä vaiheessa korostan, että tämä on vain oma käsitykseni asiasta, ja voin tietysti olla väärässäkin). Mutta pitänee varmaan ensi vuonna vähän kysellä perään, että aikovatko he jossain vaiheessa vastauksen antaa.

Jos tässä vaiheessa käytetyt rahat jaetaan huoneistoalan lämpimillä neliöillä eli 241:llä, niin osamääräksi saadaan 1242 euroa per neliö. Jos laslelmista jätetään pois tontti (105.000€), vesi- ja sähköliittymätyöt (yht. noin 60.000€), suunnittelu + valvontakulut (yhteensä noin 24.000€), ja paalutustyöt 10 tonnia, sitten 300 tonnista jää 101 tonnia, joka on 84m2 kellarin runkorakenteiden hinta siihen asti, että ontelolaatat on päällä ja täytöt melkein kokonaan tehty. Joku aina on välillä kysellyt, että mitä kellarin rakentaminen maksaa, niin tässä tapauksessa hinnaksi tuli noin 101.000/84m2 eli 1200 euroa per neliö. Plus sitten pintamateriaalit sellaisena mitä itse kukin sinne kellariinsa haluaa omaan kellariinsa laittaa.

Paljonko rahaa sitten vielä tarvitaan?

Jonkin peukalosäännön mukaan puutalo maksaa noin pari tonnia neliöltä. Uskon, että suunnilleen siihen päästään. Tässä projektissa käytettävissä on myös oman metsän puut, joita toistaiseksi ei ole vielä lainkaan käytetty. Paitsi sen verran mitä nyt anturamuottien rakentamisessa ja muussa tilapäisrakentamisessa on jokunen metri lautaa ja pattinkia tarvittu.

Tuo toteutuneet kustannukset -välilehti on muuten herättänyt aika suuria tunteita joissakin blogin lukijoissa. Eräissä palautteissa joitakin urakoitsijoita on aika törkeästi ja suorasanaisesti haukuttu mm. "suuriksi kusettajiksi", jotka varmuudella ovat laskuttaneet ylimääräistä tai ehkä muuten huijanneet, koska toteutuneet kustannukset ovat sellaiset kuin ovat. Että urakoitsijoiden kanssa pitäisi kuulemma olla tarkempi. Nämä tällaiset väitteet perustuvat useimmiten siihen, että mummon markkoina asiat maksoivat joskus aikoinaan jotain muuta, ja nyt ei niin kauan aikaa sitten myös "tuttavan taloprojektissa" joku kustannus oli ollut aivan eri luokkaa. Niinpä niin ;) Saattoi se tuttavan talokin olla aivan eri luokkaa, en tiedä, kun en ole nähnyt.

Tällaista palautteesta olen ollut joka tapauksessa ainakin vähäsen yllättynyt. Mutta onneksi se on kuitenkin ollut vain yksityiskeskustelujen puolella, joten urakoitsijoiden mainetta ei ole onneksi julkisesti vielä tärvelty.

Itse en ole nimittäin minkäänlaista "kusetusta" havainnut.

En vaikka olen aina tällaisten palautteiden saapuessa itsekin vielä kertaalleen ne kyseessä olevat kuitit läpi katsonut, niin kyllä ne laskut on aina ihan oikein olleet. Enkä usko muutenkaan, että tässä hommassa urakoitsijoilla olisi kovin paljon varaa, halua tai uskallusta keksiä laskuja omasta päästään. Tähän on useitakin syitä.

Ensinnäkin tontilla ei ole vielä kukaan ventovieras edes käynyt, vaan jokainen toimija on itselleni tuttu jo vuosien takaa, ja omissa työtehtävissäni eli omassa isännöintitoimistossa pyydän tarjouksia samoilta urakoitsijoilta jatkuvasti. Myös käytän heidän palveluksiaan, jos tarjouskilpailun ja muun arvioinnin perusteella joku urakoitsija valituksi sattuu tulemaan. Toiseksi, jos tässä omassa taloprojektissani samoin kuin jossain työtehtävissäni tapahtuvissa remonteissa ilmenisi esim. aiheetonta laskutusta, tai muuta epäasiallista menettelyä, niin aika varmaa olisi, etten silloin edes tarjouspyyntöjä tällaiselle yrittäjille enää lähettäisi. On ajateltava aina myös oman asiakkaan parasta. Sen asian urakoitsijat tiedostavat itsekin varsin hyvin. Eli en ole tyypillisen okt-rakentajan tapaan kertaostaja, vaan käytän vuosien varrella tutuksi tulleiden yrittäjien palveluita jatkuvasti.

Tietysti jos sovitaan ns. "könttähinta", silloin mitään hintayllätystä ei tule, mutta tilaaja maksaa riskilisän, kun työmääriä ei aina tiedä etukäteen ihan tarkasti. Tunti tai muu suoriteperusteella homma tulee halvemmaksi, jos urakoitsijaan voi luottaa. Toki silloinkin kun puhutaan tuntihinnoista, voidaan tuntihinnan lisäksi sopia myös jokin yläraja, jota tietty urakka ei saa ylittää.

Täten joillekin blogin lukijoille voin ihan huoletta lausua rauhoittavat sanat, että tässä projektissa kaikki on ainakin tähän asti ollut ihan kunnossa. Ja jos ei olisikaan, ei se ainakaan bloginlukijan pussista olisi pois. Mutta otan toki ihan nöyrin mielin jatkossakin palautetta vastaan ihan ilomielin, jos jonkun mielestä jonkin asian olisi voinut tehdä paljon halvemmallakin.

Ja tietysti se HSY:n vesiliittymä nyt tuli tällä kertaa pikkuisen kalliiksi, mutta eipä kait nyt mikään ns. isompi projekti voikaan onnistua ikinä niin hyvin, etteikö mitään yllätyksiä sattuisi. Ja kyllä tässäkin asiassa vielä katsotaan, että voiko HSY:lle koitua myös jonkin suuruinen taloudellinen vastuu tapahtumista. Etukäteen en osaa siihen asiaan sanoa vielä mitään, koska en ole juristi. Mutta käytän kyllä juristin apua sitten kun HSY:n vastauksen aikanaan saan. Jos saan.

Eipä kait sitten muuta kuin hyvät joulun ja onnellisen uuden vuoden toivotukset täältä Viron kesämökiltä kaikille blogin lukijoille. Pidetään yhteyttä!

Joulukuusi koristeltuna 23.12.2012. Suomessa kuusen latvaan laitetaan tähti, mutta täällä Virossa latvatähden tilalla on toisenlainen koristus, eikä latvatähtiä kaupassa edes myydä.

EDIT 24.12.2012:
Eiliseen välintilinpäätökseen liittyvistä lisäkysymyksistä johtuen availen vielä muutamat kustannuserät vähän tarkemmin:

Jos arkkitehti piirtää koko talon alusta loppuun ja luonnoksia tulee enempi kuin yksi kpl (meillä tuli 3 kpl joista yksi ihan vain siksi että itsekin näin että homma ei toimi niin), niin kokonaistuntimäärä on helposti luokkaa 200 tuntia. Kun sen kertoo tuntihinnoilla, niin oman hankkeen suuruudesta ja arkkitehdistä riippuen arkkitehtisuunnitteluun pitää budjetoida noin 10-15 tonnia. Rakennesuunnittelun hinta on puolet arkkitehtisuunnittelun hinnasta. LVI-suunnittelu maksaa puolet rakennesuunnittelusta. Sähkösuunnittelu maksaa puolet LVI-suunnittelusta. Ja valaistussuunnittelu maksaa puolet sähkösuunnittelun hinnasta. Olipa hankkeen laajuus mikä hyvänsä, niin tämä nyrkkisääntö pätee kuulemma aika hyvin.

Tähän kun lisätään valvontakulut päälle (hinta riippuu miten on valvottu, miten usein käyty paikalla yms), niin omassa projektissani loppusumma oli 24 tonnia. Enkä sitä nyt könttänä heti maksanut - en minä timpureillekaan maksa koko vuoden palkkaan etukäteen, vaan todellisuudessa raha on liikkunut pienissä osissa. Laitoin kuitenkin yhden könttäsumman listalle, koska listan kokonaispituus oli tällä tavoin olennaisesti pienempi.

Entä jos piirtää talon itse, niin säästyykö siinä nuo arkkitehdin kulut? En tiedä. Valmistalojen paketeissa suunnittelukulut ovat toki oleellisesti pienemmät. Siinä tulee aina isot volyymit avuksi. Tekeehän autotehdaskin samoilla piirustuksilla aina enempi kuin yhden auton. Mutta jos yksillä piirustuksilla tehdään vain yksi talo, silloin talon hinta lienee 2-3% suurempi kuin massatuotantona suunniteltuna. Pienet muutokset talopaketin piirroksiin eivät ilmeisesti maksa mitään.

Talonrakentamisessa arkkitehti joka tapauksessa osaa suunnitella kullekin tontille juuri sellaisen talon, joka juuri siihen tontille parhaiten sopii. Talon ja tontin tilankäyttö ja käytännöllisyys lisääntyvät, ja ainakin itse huomasin myös sen, että rakentaminen helpottuu ja rakentamisen kustannukset pienenevät, jos arkkitehti on suunnitellut asiat jo etukäteen. Ehkäpä hyvä arkkitehti tienaa hyvällä etukäteissuunnittelulla jopa oman palkkansa? Meillä esim. talon toinen päätyseinä menee risteyksen kaarevuudesta johtuen yhdessä kohtaa 120 cm sisäänpäin. Sattumalta se on juuri 2 harkon pituus ja styrokslevykin on 100x120 cm eli kaikki nämä menee heittämällä paikoilleen. Nyt viimeksi, kun nostettiin ontelolaatat paikoilleen, niin nosturifirmat tarjosivat aina ensin 80 tonnin nosturia. Sitten kun keskusteltiin, että paljonko painaa raskain laatta ja miten kauas se pitää nosturilla viedä, niin kantavasta väliseinästä johtuen yksikköpainot olikin niin pieniä, että 40 tonnin nosturi riitti. Taas tuli säästöä. Miten jatkuu tästä eteenpäin, en vielä tiedä, mutta tähän mennessä kaikki vaikuttaa olevan aika hyvin suunniteltua.

Savimaan pois ajamisessa urakoitsijan kanssa kannattaa sopia "per kuorma" -hinta. Ja kaivurimiehen kanssa "per tunti" -hinta. Kun ei sitä työnmäärää ihan täsmällisesti kuitenkaan voi etukäteen tietää. Lossaamisesta johtuen kuormia voi tulla enempi ja samoin käy jos kuopasta tulee vaikkapa vaan 10 cm liian syvä. Eikä kaivurilla ihan sentin tarkkuuteen päästä. Etukäteen könttähinnat tarkkaan sopimalla se könttähinta on aina sen verran suuri, että se varmuudella kattaa nämä mahdolliset ylimääräisetkin työt. Ei kukaan urakoitsija tappiokseen töihin tule. Paalumiehelläkin hinta on aina X-euroa per metri, tehdyn työn mukaan.

Helsinkiläisillä kellarin rakentajilla on vielä toinenkin ongelma savimaan kanssa. Ei ole paikkaa minne sen voisi viedä. Ellei sitten omista itse metsää tai peltoa ja kippaa sinne salaa. Mutta muuten savi ajetaan Helsingistä joko Porvooseen tai Mäntsälän suunnalle (jotain laillisiakin kippauspaikkoja vielä on), ja pitkästä matkasta johtuen se maksaa varmasti paljon.

Vantaan maankaatopaikalle Petikon Pitkäsuolle saa tuoda savea nykyisin vain vantaalaiset rakentajat. Espoolaisillakin on oma kaatopaikkansa, mutta helsinkiläisillä ei. Tästä syystä sain pitkin kesää useammankin soiton, että sitten kun oma rakentaminen jossain vaiheessa alkaa, niin olisiko niihin samoihin kuormiin voitu lisätä muutama kymmenen kuormaa savea myös Helsingin puolelta? Jos tämmöinen menettely vantaalaiselle rakentajalle sopii, sitten vantaalaisrakentaja pääsee omista savimaistaan eroon melkein ilmaiseksi helsinkiläisen rakentajan kustannuksella. Itse en voinut enkä halunnut tuttavan urakoitsijan kohtuuhintaisella yksikköhinnoittelulla tällaiseen leikkiin kuitenkaan lähteä. Kuormien lukumäärät tarkistin, kun eräs bloginlukija oli aika varma, ettei niitä voi niin paljon tulla. Kellaria tehdessä riittää, että maata kaivetaan metri talon ympäriltä. Meidän talon suurin pituus on kellarin tasossa 11,7 metriä. Teoreettisesti noin 13,5 metriä pitkä kuoppa olisi riittänyt. Todellisuudessa kuopasta tuli lossaamisten takia noin 15 metriä pitkä, ja kun laskin paljonko maata on ajettu pois, niin se täsmää täysin siihen mitä urakoitsija on ilmoittanut ja laskuttanut. Eli en minä kyllä löytänyt mitään vilunkia tästäkään kohdasta.

Kiitän edelleen kaikkia lukijoita tarkkasilmäisyydestä ja tarkasta kustannusseurannasta. Kommentteja näihin liittyen voi lähettää edelleenkin. Enkä minä tässä projektissa nyt muutenkaan mitään maailmanennätystä rakentamisen halpuudessa edes tavoittele. Asioihin investoidaan se mikä investoidaan, ja se maksaa sen mitä maksaa. Vaikka joku tolkku tietysti on pidettävä tässäkin. Joku toinen rakentaja voi silti hyötyä näistä kustannustiedoista, koska uskoisin että alibudjetoinnin yksi syy on se, että jokin kustannus unohtuu joskus vallan ottaa huomioon. Lisäksi sekalaisiin kuluihin pitää varata tonni kuussa (lähinnä pientarvikkeet, työkalut ja työkalujen kuluvat osat). Lisäksi yllätysvaraakin pitää vähän olla. Muuten kokonaisbudjetissa ei voi pysyä.

Olen muuten omassa työssänikin huomannut, että rakentamisen kustannus on viimeisten vuosien aikana jonkin verran noussut. Viiden vuoden takaiset hinnat eivät enää päde. Tämä saattaa johtua osittain esim. polttoaineen ja palkkojen noususta? Paitsi ehkä viimeisen puolen vuoden aikana kustannustaso on saattanut vähän laskea. Nykyisin on helpompi tinkiä kaikesta, ja myös tekijöitä on nykyisin helpompi löytää. Tavaran toimituksia ei tarvitse odotella. Tämä kaikki johtunee yleismaailmallisesta tilanteesta ja siitä, että rakentamisen volyymit ovat viime aikoina laskeneet. Myös pankit ovat tiukentaneet lainan saantia, ja siksi rakentaminen ei voikaan kovin paljon vilkastua.

Ja vielä yhtenä vinkkinä rakentajille, että työkalut kannattaa ostaa omaksi tai vuokrata Glesin vuokraamosta. Myös tavaroiden säilyttämistä varten tarvittava merikontti tai muu varastokoppi kannattaa ostaa omaksi. Merikontin hinta käytettynä on noin 2 tonnia ja uutena se maksaa paikalle tuotuna reilut 3 tonnia. Jos sen vuokraisi, vuokraus maksaa helposti satasen kuussa. Myydessä kontista saa aina omansa pois, eli "vuokrakulua" ei kerry kontista ollenkaan. Tietysti jos talo tulee nopeasti avaimet käteen sopimuksella, sitten lyhytaikaista eli muutamaa viikkoa tai kuukautta varten kontin vuokrauskin voi olla ihan järkevää. Jos urakoitsija tarvitsee lukittavaa konttia ollenkaan.