Vaaranpaikat As Oy -muotoisen omakotitalon yhtiöjärjestyksessä

Viimeisestä blogi -päivityksestäni on kulunut kohta kuukausi, joten lienee aika kertoa taas uusimmat kuulumiset. Asiat etenevät, vaikkakin hitaasti. Kovin kanto kaskessa taitaa olla nykyisen asunnon myynti. (Myynti on ehtona rakennuslainan saamiselle.) Asuntomme on ollut myynnissä kohta jo 2 kuukautta. Naapuritaloyhtiössä on ollut yhtä kauan tismalleen samoilla pohjapiirustuksilla oleva huoneisto myynnissä, eikä ole kaupaksi mennyt sekään. Välittäjien taktiikkana näyttää olevan se, että he pitävät näytöt aina päällekkäin tai limittäin samaan kellon aikaan, jolloin tämän tyyppistä asuntoa (RT 4h+k+s) etsivä varmaankin kävisi molemmissa katsomassa ennen ostopäätöksen tekemistä. Jostain syystä tuo taktiikka ei vaan näytä toimivan, tai ainakaan meillä ei ole käynyt ketään viimeisen 3 viikon aikana. Eli hyvin hiljaista näyttää olevan isompien asuntojen kauppa tällä hetkellä. No, eiköhän asiat jollakin aikajänteellä kuitenkin aina etene.

Muilla rintamilla on ollut onneksi helpompaa. Valaistussuunnitelman jälkeen valmistui turvallisuus- ja lukitussuunnitelmat, ja tämän ja valaistussuunnitelman pohjalta Zeeta Oy tekee parasta aikaa sähkösuunnitelmia. Ulkovaipan äänieristyssuunnitelmat ovat valmistuneet (tekijänä Helimäki Akustikot). Rakennuslupaan tarvittava lausunto kunnallistekniikasta on saatu, eli nyt on rakennuslupaan tarvittavat paperit kaikki kasassa. Lupa piti jättää alunperin helmikuussa, mutta nyt mennään jo toukokuussa, eli alkuperäisistä aikataulusuunnitelmista ollaan nyt jäljessä noin 3 kuukautta.

Näillä alkusanoilla aiheen otsikkoon, eli As Oy -muotoiseen omakotitaloon. Sellainen meidän talosta nimittäin tulee, koska ostettaessa tontti oli jo valmiiksi KOY -muotoinen ja olen nyt muuttanut yhtiön nimen ja yhtiöjärjestyksen As Oy -muotoiseksi. Tällöin varmistuu ainakin se, että jos talo joskus myydään, ja jos siinä on asuttu yli 2 vuotta, niin ei tule ainakaan ongelmia oman asunnon myyntivoiton verottomuuden osalta. Toki tämän pitäisi onnistua myös keskinäisen KOY:n kohdalla (eli jos tietyt osakesarjat oikeuttaa tiettyjen tilojen hallintaan), mutta As Oy -muotoisena myyntivoiton verottomuus on 2 vuoden asumisen jälkeen täysin varmaa - aina. Eli lain sanamuoto menee tässä kohtaa niin, että "jos myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet", jotka on omistanut vähintään 2 vuotta ja huoneistoa/rakennusta on käytetty oman tai perheen vakituisena asuntona vähintään 2 vuoden ajan, niin silloin mahdollisesta myyntivoitosta ei mene veroa. KOY:ssa voi olla myös tietty määrä osakkeita niin, että ne eivät oikeuta minkään tilan hallintaan, ja silloin tämä lain sanamuoto ei välttämättä toimi.

Vanhassa As Oy -laissa asunto-osakeyhtiö määriteltiin osakeyhtiöksi, jossa huoneistojen pinta-alasta yli puolet oli asuinkäytössä ja osakkeenomistajien hallinnassa. Nyt 1.7.2010 voimaan tullut uusi As Oy laki määrää, että As Oy on yhtiö, jossa "huoneisto" kohtaan on lisätty myös sanan yksikkömuoto eli se kuuluu nykyisin "huoneiston tai huoneistojen". Tämä tarkoittaa, että taas on mahdollista perustaa yhden huoneiston yhtiöitä, mikä oli välillä kielletty, ja mikä silloin johti siihen, että perustettiin paperilla vähintään 2 huoneiston yhtiö, mutta rakennettiin käytännössä vain 1 huoneisto, eli se toinen huoneisto ei ikinä oikeasti valmistunut.

Miksi sitten kiinteistöstä joskus halutaan As Oy -muotoinen? Eipä kai tähän ole muita syitä kuin verotukselliset syyt. Jos kiinteistö eli normaali omakotitalo myydään, varainsiirtoveroa menee 4%, mutta jos myydään As Oy -muotoinen omakotitalo, niin osakkeiden luovutuksesta meneekin veroa vain 1,6%. Jos kauppahinta on esim. 250.000 on säästö varainsiirtoverossa 8500 euroa, ja puolen miljoonan kaupassa jo 17000 euroa. Toki esim. ensiasunnon ostaja ei varainsiirtoveroa maksa lainkaan, mutta tätä mahdollisuutta voi käyttää jokainen vain kerran elämässään. (EDIT: Tämä laskelma ei enää 2013 alkaen mene aivan näin, koska asunto-osakkeiden varainsiirtovero nostettiin 2%:iin 1.1.2013 alkaen).

Kun As Oy -muotoiselle omakotitalolle tehdään yhtiöjärjestystä, niin siinä on muutama vaaran paikka, joilla voi olla taloudellisia seuraamuksia jälkeenpäin. Toki yhtiöjärjestystä voi aina tarvittaessa muuttaa uudelleen, jos huomaa laatineensa huonon, niin yksi yritelmä maksaa aina 350 euroa kaupparekisterin käsittelymaksuina joka kerta kun yhtiöjärjestystä muutetaan, vaikka vaan yhden sanan verran.

Laitan tähän nyt esimerkkinä meidän As Oy -muotoisen omakotitalon joitakin pykäliä, joissa joskus asiat eivät onnistu ihan ekalla yrittämällä:

"4§ Yhtiön osakkeet numero 1-15 tuottavat oikeuden hallita yhtiön ainoassa asuinrakennuksessa olevaa ainoaa asuinhuoneistoa, jonka pinta-ala on 157,6 m2 (ei tarkistusmitattu), ja joka koostuu kolmesta makuuhuoneesta, kolmesta terassista, kylpyhuoneesta, kirjastohuoneesta, olohuoneesta ja keittiöstä. Lisäksi huoneistoon kuuluu kellari, jossa on aputiloja ja jonka pinta-ala on 93,8 m2 (ei tarkistusmitattu). Huoneiston käyttötarkoitus on asumiskäyttö."

Meillä siis oli rakennusoikeutta 178,5 neliötä jolloin kellarissa olevat tilat eivät ole "tiloja" (siellä on oikeasti takkahuone, sauna, pesuhuone, kodinhoitohuone, tekninen tila ja halkovarasto). Tästä syystä näitä ei lueta mukaan huoneiston pinta-alaan. Lisäksi erikseen on mainittu, että tiloja ei ole tarkistusmitattu. Ei tietenkään ole - eihän taloa ole vielä rakennuttukaan. Kuitenkin asuntokaupoissa sattuu joskus riita tilanteita, joissa ostaja tarkistusmittaa pinta-alan ja jos esim. yksi neliö puuttuu, sitten vaaditaan kauppahinnan alennusta sen puuttuvan neliön verran eli pk-seudulla muutama tonni. Tässä kohtaa vitsinikkarit muistuttavat, että älä ikinä myy käytettyä asuntoa tai autoa juristille... ;) Siitä kaupasta tulee vain ongelmia perästä päin :)

Ehkä eniten tarkkuutta vaatii yhtiöjärjestyksen pykälä, jossa rajataan kunnossapitovastuu osakkaalle ja yhtiölle. Meidän talossa tämä pykälä kuuluu näin:

"6§ Siitä poiketen, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön ja osakkaan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuusta, kuuluu osakkeenomistajan vastata kaikista niistä korjaus- ja kunnossapitotöistä ja kustannuksista, jotka voidaan kohdistaa siihen rakennukseen, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee. Sama vastuu koskee osakkeenomistajan hallitsemia muita tiloja."

Jos vastuuraja menee As Oy -lain mukaan, silloin moni rakennuksen osa onkin taloyhtiön vastuulla, joka taas tarkoittaa sitä, että näiden tilojen (esim. katto, savupiippu, sokkeli, putket, sähköjohdot, WC-pönttö uuden lain mukaan kokonaan yms yms) kunnossapitovastuun ollessa taloyhtiöllä eli As Oy:llä niin asukas eli osakkeenomistaja ei voi saada näistä kotitalousvähennystä, jos näitä joskus korjataan. Kotitalousvähennyshän on vain luonnollisille henkilöille, eikä sitä voi saada osakeyhtiö esim. As Oy. Käytännössä tosin verottaja ei ehkä kaikkia kotitalousvähennyksia huomaa eikä ehdi kunnolla tarkistamaan, mutta jos sattuisi tarkastus omalle kohdalle, niin ei isommissakaan taloyhtiöissä asukas/osakas saa kotitalousvähennystä sellaisista remonteista, mitä taloyhtiö tekee ja joissa raha kulkee yhtiön kassan kautta.

Tilintarkastajien lukumäärä on aiheuttanut uuden As Oy -lain myötä päänvaivaa monissa taloyhtiössä. Tosin aivan turhaan, koska ennen uutta As Oy -lakia voimassa olleiden yhtiöjärjestysten mukaan toisen tilintarkastajan tilalle voidaan yleensä valita toiminnantarkastaja. Tilintarkastajalla on nykymääritelmän mukaan tutkinto, josta nimen eteen tulee tutkinnosta riippuen esim. kirjainyhdistelmä HTM tai KHT, ja näiden ammattimiesten käyttö on aika kallista. Tietysti omakotitalon myynnin yhteydessä voi kannattaa valita tilintarkastaja, joka tarkastaa että sillä hetkellä yhtiön paperit ja kirjanpito on kunnossa. Mutta myyntien välisenä aikana en ainakaan itse näe tilintarkastajan käytölle mitään syytä, miksi omakotitalo -tasolla tällaisia tarkistuksia pitäisi itseä varten tehdä? Tästä syystä tilintarkastajien lukumäärä -kohta muotoiltiin näin:

"8§ Yhtiöllä on yksi tilintarkastaja ja yksi varatilintarkastaja. Tilintarkastajien toimikausi päättyy ensimmäisen vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Jollei muualla laissa toisin säädetä, tilintarkastaja ja varatilintarkastaja voidaan jättää valitsematta jos sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt enintään yksi seuraavista edellytyksistä: 1) taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa; 2) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa; tai 3) palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä"

Nyt sitten odottelen, että nykyinen asunto saadaan myytyä. Samalla rakennuslupahakemus laitetaan näillä hetkillä sisään. Sähköä on tontille tulossa kesäkuun puolivälissä. Tätä odotellessa olen käynyt katsomassa taloon tarvittavaa sahatavaraa, joka on vielä suureksi osaksi sahaamatta ja höyläämättä. Korkeita ovat puut mm. tässä kuvassa:

Omakoti -messuilla Helsingin Messukeskuksessa

Tänään sunnuntaina oli viimeistä päivää "Oma koti" -messut Helsingin messukeskuksessa, jossa samaan aikaan pidettiin myös "Oma piha", "Oma mökki" ja "Sisusta!" -messut:

Linkki messusivuille

Ajatus oli mennä etsimään lisää ajatuksia valaistussuunnitelmiin, jotka ovat meillä juuri nyt ajankohtaisia, tämän vaiheen jälkeen suunnitelmat menevät sähkösuunnittelijalle, joka tekee omat suunnitelmansa valaistustarpeiden lähtökohdista. Tällaista informaatiota ei kuitenkaan tällä kertaa löytynyt (tai sitten ei vaan osunut silmään), mutta muuten löytyi kaikenlaista mielenkiintoista.

Komeita kiukaita oli esim. Magnumin osastolla, tässä pari kuvaa niistä:

Kun kysyin, että polttaako noissa sivuraudoissa kätensä ja jalkansa, niin ei polta. Rautojen välissä on ilmareiät jotka jäähdyttävät rakennetta niin, että ulkopinnalla voi ihan vaikka pitää kättään siitä huolimatta, että kehikon keskellä on kivet kuumina, mutta nämä kuumat kivet juurikin saavat aikaan painovoimaisen ilmavirtauksen niin, että rakenteen ulkopinta pysyy jäähdytettynä.

Meille kuitenkin ilmeisesti otetaan yhdistelmäkiuas, jossa lämmityksen voi tehdä oman valinnan mukaan joko puilla tai sähköllä, sellainen mallisto löytyi "Aurinkokiuas" -myyjien ständiltä, kuvat tässä:

Puilla lämmitettäessä kaikki savupiipun ympärillä olevat kivet lämpiävät ylös asti, mutta sähkövastus ilmeisesti lämmittää kivetä ylhäältä lukien vain puoliväliin asti? En tutkinut tarkemmin, kun kiuas ei nyt ihan ajankohtainen ole vielä tässä vaiheessa (hyvä jos saadaan kellarin kuoppa kaivettua nyt ensi kuussa tai edes ennen kesää).

Eniten sain tällä kertaa informaatiota maalämpöön liittyen, ja maalämpöpumppujen myyjiä olikin paikalla varsin runsaasti. Meillä siis suunnitelmissa oli rakentaa talo ensin niin, että lopputarkastuksessa ei ole asennettuna mitään muuta kuin vesikiertoinen lattialämmitys kaikissa kerroksissa, ja sen takana hybridivaraaja, jossa on sähkökierukka kytkettynä. Eli rakentamisvaiheessa suunnitelmat laaditaan niin, että talon lämmitysmuotona on suora sähkö ja puulämmitys (takat). Kaksi muuta kierukkaa jää hybridivaraajassa ensivaiheessa tyhjäksi, mutta myöhemmin asumisaikana näihin oli tarkoitus kytkeä kiinni maalämpö ja aurinkolämpö. Nyt saamani informaation mukaan maalämpö on niin tehokas jo yksinäänkin, ettei aurinkokeräimiin sijoitettua 2-3 tonnia saa käytännössä ikinä takaisin. Sillä maalämpö lämmittää 100%:sti mitoitettuna jo niin tehokkaasti, että siinä rinnalla ei välttämättä mitään muuta lämmitysmuotoa tarvittaisi ollenkaan.

Jotkut maalämmön myyjät kertovat myös maalämpökaivon viilenevän ekan 10 vuoden aikana, mutta toisten mielestä tällä viilentymisellä ei ole käytännössä mitään merkitystä. Kuitenkin sellaisissa tapauksissa, joissa maalämpökaivo on porattu liian lyhyeksi, sitä voi yrittää kesäaikana "elvyttää" niin, että aurinkokeräimilla pumpataan koko kesä noin 70C asteista vettä maalämpökaivoon, mutta jos tontilla on liikkuvaa pohjavettä, sitten tästäkään ei ole kuulemma mitään hyötyä. Esim. 2 viikon lämpöpumppaamisen jälkeen kallioperä ei lämpene vielä 70-asteisella vedellä sen vertaa, että eron pystyisi mittaamalla havaitsemaan.

Ehkäpä jätän sitten tämän tiedon jälkeen omat aurinkokeräinsuunnitelmani kokonaan toteuttamatta, vaikka sopiva paikka keräimille onkin jo valmiiksi talon kylkeen suunniteltu.

Hinnatkaan eivät maalämmössä enää kovin paljon päätä huimaa. Parisataa neliöisen talon pakettihinta lattialämmityskin mukaan laskettiin vähän messuständistä riippuen alustavasti noin 14-18 tonnin hintaluokkaan. Katsotaan sitten saadaanko asumisaikana jotain kotitalousvähennystä näihin asennustöihin työn osuudelta. (En tosin huomannut kysellä, oliko alustavaan hinta-arvioon aprillipäivällä jotain vaikutusta?)



Kuvassa Marina kuuntelee maalämpömyyjän myyntipuheita. Ja kuten nauravasta ilmeestäkin voi jo päätellä, niin näin aprillipäivänä ei ihan kaikkia myyjän puheita ehkä kannata ihan täysin uskoa ;-)

Verosuunnittelu omakotitalon rakentamisessa

Hyvällä verosuunnittelulla voi säästää huomattavia summia paitsi perinnönjaossa ja omassa liiketoiminnassa, myös omakotitalon rakentamisessakin. Käsitteistä veronkierto tarkoittaa tilannetta tai toimenpidettä, jossa välttyy veroilta, mutta joka on lain mukaan kiellettyä. Verosuunnittelu taas tarkoittaa eri vaihtoehdoista valitsemista niin, että maksettujen verojen kokonaismäärä optimoidaan mahdollisimman alas maksajan ja saajan oma verotus huomioiden. Tämä on lain mukaan täysin sallittua, ja tämän teeman ympärille on perustettu useita veroneuvontaa antavia yrityksiäkin. Joskus ero veronkierron ja verosuunnittelun välillä voi olla hiuksen hieno tai sitä on vaikea havaita ollenkaan. Tällaisissa tapauksissa on mahdollisuus kysyä verottajalta ennakkopäätös, niin ei tule sitten ongelmia myöhemmin.

Omakotitalon rakentamisessa veroja on toki unohdettu vuosien varrella ehkä muutenkin. Pimeiden palkkojen hillitsemiseksi keksittiin aikoinaan kotitalousvähennys, joka tiettävästi on toiminut korjausrakentamisen puolella oikein hyvin, ja harmaata taloutta on saatu suitsittua. Veroja voi myös jäädä maksamatta omakotitalorakentajan tietämättä. Ainakin hetken aikaa. Eli markkinoilla on paljon myös ns. "filunkiyrityksiä", jotka on ehkä perustettukin ihan sillä ajatuksella, että ne toimivat sen aikaa kun toimivat, ja mitään veroja, sotumaksuja yms. ei ole tarkoituskaan maksaa. Nämä yrittäjät, jotka aina näyttävät tekevän hommia hiukan erilaisilla kokoonpanoilla (välillä osa porukasta jää pois uutta firmaa perustettaessa ja osa mukaan tulevista on ihan uusia nimiä), niin nämä yrittäjät ovat viime aikoina lähestyneet myös taloyhtiötä aivan erityisen aktiivisesti tarjoten omia palveluitaan, usein erittäinkin edullisesti. Käännetyn ALV:n takia nämä firmat eivät enää isommilta työmailta hommia saa. Siinä vaan käy aina niin, että näiltä tekijöiltä hommat jää useimmiten kesken, ja jos ne tulisikin tehtyä, niin mitään takuuta ei ole, eli 2v-takuutarkastuksia ei saada ikinä pidettyä. Siitä syystä meidän on ollut nykyisin pakko vaatia, että palvelun tuottaja rekisteröityy www.tilaajavastuu.fi -palveluun, ja jos ei rekisteröidy, sitten meidän isännöitsijätoimisto ei osta yhtään mitään. Vähiten tulee ongelmia sillä tavalla. Mikään ei estä sitä, etteikö nämä samat filunkiyrittäjät saattaisi lähestyä omakotitalon rakentajaakin.

Omakotitalon rakentamisvaiheessa kotitalousvähennystä ei voi vielä käyttää, mutta asumisaikana jo voi. Tämä tarkoittaa sitä, että omakotitalo kannattaa jättää niin paljon "kesken", kuin suinkin mahdollista. Esim. ilmalämpöpumput, aurinkolämpökeräimet yms. on hyvin helppoa asentaa paikoilleen vielä jälkikäteenkin, ja rakentamisvaiheessa niille voidaan jo katsoa ja rakentaa paikat valmiiksi. Jos vuonna 2012 teettää töitä 9340 euron edestä, niin kotitalousvähennys tästä summasta on lain suoma maksimi 4000 euroa, jonka jälkeen työn hinnaksi jää 5340 euroa. Olettaen että kyseessä on pariskunta, joista molempien on mahdollisuus saada kotitalousvähennystä 2000 euroa. Kun tämä summa täyttyy, hommat pitää laittaa seis, ja jatkaa lisäasennustöitä taas seuraavana vuonna. Mikäli verottaja tulkitsee, että uuteen taloon jälkiasennetut ilmalämpöpumput, aurinkokeräimet, terassin lasitukset yms. ovat veronkiertoa, eikä hyväksykään kotitalousvähennystä, niin silloin näiden samojen asioiden jälkiasennukset pitää kieltää kaikilta muiltakin (eli kotitalousvähennystä ei saisi silloin vanhassakaan talossa). Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen on melko helppoa ja tässä kohdin voi säästää jo muutaman tuhat euroa, jos esim. rikosilmoitinlaitteet, kotiautomaatiot (esim. Control4), kotiteatterilaitteet, lämpöpumput, aurinkokeräimet, terassin lasitukset yms asennuttaa vasta sitten kun talossa jo asutaan. Hyvällä onnella talo voi valmistua sellaiseen vuodenaikaan, että jopa maalämmönkin voi asennuttaa vasta asumisaikana, jolloin maalämpövaihtoehtoon sisältyvän melko suurenkin työn osuuden voi saada menemään kotitalousvähennyksen piiriin. Korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen mukaan maalämpöpaketin työ sinänsä on katsotttu kotitalousvähennyksen piiriin kuuluvaksi.

Työn verotus on Suomessa aivan käsittämättömän kovaa, ei uskoisi että työn tekemisestä näin kovasti rangaistaan. Jos vaikka itse ostaisin omasta yrityksestäni omaa työtäni yhden tunnin verran (erillisveloitushinnastossa isännöitsijän työtunti maksoi 75 euroa vuonna 2011, sis. ALV 23%), niin omasta nettopalkastani jos tämän summan maksan, niin joudun tekemään töitä hyvinkin yli 3 tuntia ehkä tällä hetkellä jopa 4 tuntia, kun veroprosenttini on vähän suurempi siitä johtuen, että tällä hetkellä ei ole itselläni mitään asuntolainavähennyksiä (nykyinen asunto ja siihen liittyvä asuntolaina on kokonaan vaimon nimissä). Kohta kuitenkin rakennuslaina korjaa omaa tilannettani tältä osin ja veroprosentti pienenee, jolloin joutuu toki maksamaan nettotuloista korot pankille, mutta verotuksen jälkeen jää enempi käteen.

Sama pätee myös rakennusmiehen palkkaan. Kysyin juuri parilta firmalta tarjousta, että jos rakennusliike tekisi omaan talooni alapohjan valun ja harkkojen muurauksen. Siitä jatkaisin sitten itse eteenpäin tilaamalla muurattujen seinien päälle ontelolaatat ensimmäisen kerroksen lattiaksi. Hintaa näyttäisi tässä tapauksessa tulevan 50 tonnia, ihan sama kummalta yritykseltä työn tilaisi, niin hinnassa ei isoa eroa näyttäisi olevan. Taidan kuitenkin jättää molemmat ottamatta.

Yrittäjä maksaa palkoista aina siihen liittyvät lakisääteiset lisät (mm. TyEL, SOTU, ryhmähenkivakuutus, lakisääteiset kesä ja talvilomat, koulutukset, sairaspoissaolot, työvaatteet yms). Siihen päälle tulee arvonlisävero 23%. Tästä juuri aiheutuu puoliksi se ilmiö, että jos itse ostan omaa työtäni tunnin verran, joudun tekemään sen ostoksen eteen itse samaa työtä 4 tunnin edestä, että saisin oman yritykseni laskun maksettua. Toinen puoli ilmiöstä selittyy mm. työntekijän omalla verotuksella ja omilla TyEL ja työttömyys maksuilla jotka peritään verotuksen lisäksi.

Rakentamisessa tämä ajaa runsaasti työtä sisältävän työvaiheen hinnan korkeaksi, niin kuin nyt sokkelin valussa ja harkkoseinien pystyttämistyössä saattoi huomata. Edullisemmin pääsen, jos palkkaan itse työmiehet, maksan heille palkat ja palkkaan liittyvät pakolliset sosiaalisivukulut. Tällä tavalla jää nimittäin kokonaan se yrityksen laskussa oleva ALV ja yrityksen kateprosentti pois. Itse asiassa tällä tavalla valmistuu koko meidän talo sokkelista savupiippuun asti. Ainakin näillä näkymin. Ja sittenkin työkustannuksiin olen budjetoinut 2 vuoden ajalle reippaasti yli 50 tonnia. Ei kuitenkaan 100 tonnia. Läheltä liippaa, että kannattaisiko olla itse pois töistä vuosi, ja rakentaa aivan itse. Koska en tätä oikeasti osaa, en ole miettinyt asiaa sen pidemmälle, vaikka euromääräisesti tämä saattaisi olla erittäinkin kannattavaa. Työn laatua ajatellen on kuitenkin parempi, että minä pysyn omassa työssäni ja palkattu rakennusmies tekee omaa työtään ja saa siitä palkan. Tässä kohtaa valmistusmenetelmän valinnassa (tekeekö kokonaan itse, palkkaako toisen ihmisen tekemään vai maksaako yrityksen kuitilla yrittäjälle) on kuitenkin kyseessä jo aika isot summat rahaa, ero lopputuloksessa on useita kymppitonneja. Varsinkin ALV:tä kannattaa välttää, jos se suinkin on mahdollista, ja tässä suoraan palkkaamisessa se ALV nimenomaan säästyy työn osuudesta. Tarvikkeiden osalta se on aina pakko maksaa. ALV:n määrä tosin riippuu siitä, missä maasta tavarat ostetaan.

Suomessa yleinen arvonlisävero (poikkeuksena ne erityistapaukset joihin sovelletaan alennettua prosenttia) on 23%. Virossa Viron ALV eli Eesti käibemaks on 20%, jolle tasolle se nostettiin 1.7.2009. Tämä tarkoittaa sitä, että yhdistettynä Viron alhaisempaan hintatasoon myös arvonlisäveroprosentti näitä kahta maata verratessa kallistaa vaakakuppia Viron hyväksi. Kaikki tarvikkeet mitä voi ja mitä kannattaa tuoda kauempaakin, ne kannattaa tilata Virosta. Vielä jos sattuu työmaalle löytämään virolaisen työporukan (johon uskaltaa ja voi luottaa), niin ne tuovat mukanaan kaikki tarvikkeet, ja niihin on jo lähtömaassa neuvoteltu kovat alennukset. Rautakaupassa harvemmin on isoissa kaupoissa tapana maksaa "hyllynreunahintoja", ja urakoitsija saakin neuvoteltua moneen tuotteeseen jopa 40%:n alennukset. Tavara itsessään on aina täsmälleen sama, osti sen sitten K-Raudasta Vantaalta taikka saman firman toisesta toimipisteestä eli Rautakeskosta Tallinnasta, mutta tavaran hinta voi olla eri. Yksi erittäin iso K-Rauta eli Rautakesko löytyy esim. A.H. Tamsaare tee 49:stä (se laitakaupungin kehätie joka yhdistää Tarton maantien ja Paldiskin maantien toisiinsa ja menee siitä Ûlemistejärven rantaa pitkin). Tarkkana pitää kuitenkin hintavertailussa olla. Joskus tavarat Tallinnassa saattaa olla myös näennäisen halpoja. Itse ostin just Tallinnan Rautakeskosta Fiskarsin lumilapion, lähtöhinta oli 29 euroa ja alennettu hinta 13,90. Kun sitten katsoin täsmälleen samaa lumilapiota Tikkurilan Prismassa, se maksoi siellä 14,50 eli todellisuudessa hakupalkkaa jäi tässä kohtaa vain 0,60 euroa.

Rautakeskon lisäksi toinen katsomisen arvoinen rautakauppa Virossa on Bauhof. Sinne kun astuu sisään, se näyttää ihan Bauhausin kopiolta, käytännössä ainut ero taitaa olla nimen loppuosa. Erityisesti laattavalikoimat on Bauhofissa laajat ja hienot. Suomesta katsoen lähin liike on Tallinnan Lasnamäellä osoitteessa Peterburi tee 64, mutta jos jaksaa ajella pidemälle Viroon, niin Tarton Bauhoffissa on vielä laajemmat valikoimat ja edullisempi hintataso. Osoite on Ringtee 69 eli ihan Lõunakeskuksen kupeessa Tarton kehätien varressa.

Vielä viimeinen ja huomattava verosäästö voi tulla talon lämmitysmuodon valinnassa. Maalämpöä ei veroteta. Ei ainakaan vielä. Toki maalämpöpumpun pyörittämiseen tarvittavassa sähkössä on omat veronsa.

Samoin talon/tontin ostamisessa ja myynnissä tulee verosäästöä, jos tontti on lähtökohtaisesti As Oy tai KOY-muotoinen. Silloin varainsiirtovero on tonttikaupassa vain 1,6% ja kun siihen rakennetaan talo päälle, ja myydään se aikanaan eteenpäin, niin myöskin seuraava talon omistaja maksaa varainsiirtoveroa talokaupasta vain 1,6% eli säästö ostajalle on useita tuhansia euroja. Rakentaminen itsessään säästää myös rakentajan varainsiirtoveroa, joka maksetaan vain tontin hinnasta. Jos ostaa talon valmiina, silloin varainsiirtovero menee koko summasta, johon lasketaan tontin lisäksi myös talon arvo mukaan.

Nyt on hyvä hetki ryhtyä rakentamaan, jos oma taloustilanne sen varmasti sallii. Inflaatio oli lokakuussa 2011 noin 3,5%. Samalla hetkellä pankkilainan kokonaiskorko on noin 2,5% eli todellinen reaalikorko on negatiivinen. Inflaatio syö siis koron pois, ja osan velastakin. Ja silti koroista saa vielä tehdä verovähennyksetkin omassa tuloverotuksessaan. Tällä hetkellä ei eletä korkeasuhdanteen huippuivaihetta, mikä tarkoittaa sitä, että tarjokkaita tekijöitä on tarjolla, eikä tarvikkeiden hinnataan karkaa käsistä. Ainoa haittapuoli tässä ajankohdassa on se, että kun myy nykyisen asuntonsa pois, niin siitä ei ehkä mitään huippuhintaa tule tällaisena aikana saamaan, mutta jos kaikkien asuntojen hinnat hipovat kohta nollaa, silloin jos haluaa vaihtaa kalliimpaan asuntoon, silloin vaihdos kannattaa kuitenkin tehdä nyt. Erotus on suurempi jos vaihdoksen tekisi suhdanteen huipuolla, jolloin omasta asunnosta saisi toki paremman hinnan, mutta isommasta omakotitalosta joutuisi maksamaan myös reippaasti enemmän.

Arkkitehtia tapaamassa, lopulliset suunnitelmat nyt tehty

Tänään käytiin arkkitehdin kanssa asiat vielä kerran läpi savupiipusta sokkeliin, tai itse asiassa juurikin toiseen suuntaan kellarikerroksesta alkaen. Aikaa kului 2,5 tuntia, mutta saatiin kaikki valmiiksi. Ellei sitten esim. rakennussuunnittelija, Vantaan rakennusvalvonta tai paloviranomainen vaadi muutoksia tehtäväksi. Toivotaan, että muutosvaatimuksia ei tulisi. Suurin riski lienee kellari, että lasketaanko siellä olevista tiloista jotain mukaan rakennusoikeuden sallimiin neliöihin. Jos näin käy, sitten suunnitelmat menevät aikalailla uusiksi. Nyt oletus on, että kellarissa olevat tilat (takkahuone, sauna, kylppäri, kodinhoitohuone, tekninen tila ja klapivarasto) eivät rakennusoikeutta syö.

Etelään tulee 2-kerroksinen terassi, jonka alaosa lasitetaan parvekelaseilla. Sen alle päätettiin kaivaa varastotila. Terassin alle olisi mahtunut ryömimään, mutta nyt sinne pääsee kellarin ovelle tulevasta oviaukosta ihan kävellenkin. Seinät tehdään harkoista. Joku halpa harkko riittää varaston seiniksi. Itse talo tehdään 380 milliä paksuista lämpöharkoista (siis se ylin osa kellarista, sinne pohjalle ei lämpöharkkoja tarvita).

Pienellä tontilla kaikki mahdollinen varastotila pitää käyttää hyödyksi, koska autotallia tai varastorakennusta ei tontille mahdu. Eikä oikein mahdu nykyisen kokoinen terassikaan, etäisyys naapurin talosta on noin 6 metriä. Palomääräysten mukainen etäisyys pitäisi olla 8 metriä, mutta jos on umpinainen seinä ilman ikkunoita, sitten etäisyys tiettävästi voi olla pienempikin. Meidän talon (tai siis terassin) seinä ei mikään umpinainen ole, mutta onneksi naapurilla on umpinainen pääty.

Talon sisään sisäportaiden alle tulee naapurihuoneista (klapivarastosta ja takkahuoneesta) varastotilat, joten yhtään ns. hukkaneliötä kellariin ei jää. Portaista tulee umpinaiset, koska muuten mäyräkoiramme Ronja ei uskalla portaissa kulkea, vaan se pitäisi aina kantaa. Yläkertaan portaat ovat reunoilta avonaiset, mutta askelmien nousut ovat yläkertaankin ummessa. Sitten ei koira pelkää.

Kellariin oli ja on tarkoitus laittaa vesikiertoinen lattialämmitys puukattilasta. Ilmeisesti sama systeemi kannattaa ulottaa myös keskikerroksen lattiaan, koska se tehdään ontelolaatoista, jotka ovat raskaita, ja joilla lämmönvarauskyky on suuri. Tämä myös varmistaa sen, että kirjastohuone pysyy lämpimänä.

Jonkinlainen ongelma on vielä yläkerran makuuhuoneiden lämmitys. Mikäli sisäovet pidetään kiinni, talon päälämmön lähde eli takan lämpö ei sinne yllä. Ilma ei suljetun sisäoven läpi kulje, ja ovia voidaan joutua koiran takia pitämään kiinni. Yksi ratkaisu voisi olla ilmastoinnin suunnittelu niin, että jokaisessa makuuhuoneessa on imu, mutta ei tuloa. Silloin korvausilma tulee välioven alta, ja lämmönkulku pitäisi olla parempi? Vaihtuuhan koneellisessa ilmastoinnissa huoneen sisäilma kerran 2 tunnissa. Lisäksi jokaiseen makuuhuoneeseen tulee ilmalämpöpumppu. Se takaa kuumilla kesähelteillä riittävän viileyden. Kesän jälkeen lisälämpöäkin saadaan tehtyä pitkälle syksyyn. Talven kovissa pakkasissa ilmalämpöpumppu ei kuitenkaan enää toimi, koska sen paras hyötysuhde lienee siinä +7C paikkeilla.

Talvella takan lisäksi lämmitys tapahtuu suoralla sähkölämmityksellä ja lämmin käyttövesi lämpeää myös aurinkokeräimillä, joita pitää kokeilla ihan huvin ja urheilun vuoksi. Aloituspaketit maksavat muutaman tonnin. Aurinkopaneelit ja ilmalämpöpumput asennetaan kuitenkin vähän myöhemmin, kun on muutama vuosi ensin asuttu. Näin saan vertailutietoa lämmityskustannuksista sekä kotitalousvähennyksen asennustyöstä. Kotitalousvähennystä ei saa vielä talon rakennusvaiheessa, vaan sitä voi käyttää vasta myöhempinä vuosina. Sikäli kun sitä nyt veromuutosten jälkeen jää vielä jäljelle. Ilmalämpöpumppujen ulkopuoliset osat saatiin suunniteltua yläterassille makuuhuoneen ikkunan alle, sekä master-bedroomin pikkuterassin alle niin, että ne eivät näy julkisivussa lainkaan.

Keskikerroksessa poistettiin pari porrasaskelmaa katetulle terassille, jolloin katettu/lasitettu terassi
on samassa tasossa kuin olohuoneen lattia. Samalla terassin lattia nousi, ja se mahdollisti kylmän varastotilan terassin lattian alle. Terassin kautta tulee leveä kulkuväylä, jota pitkin kannattaa taloon muuttaessa kuljettaa suurimmat mööpelit taloon sisään.

Keittiön suunnittelusta on tehty jo kolme versiota, eikä ole varmuutta onko tämä kolmaskaan vielä lopullinen. Mutta sitä ehtii hiomaan sitten myöhemminkin.

Ikkunan pesun kannalta ongelmallisin on korkean olohuoneen yläosassa oleva 8-kulmainen pikkuikkuna. Omasta mielestäni sitä ei olisi tarvittu välttämättä ollenkaan, mutta arkkitehti on sellaisen siihen piirtänyt, ja kyllä se kieltämättä näyttää siinä kohdassa aika hyvältä. Ikkunan peseminen vaatii kylläkin aika korkeat A-tikkaat tai jotkut muut viritelmät. Olen aina ihmetellyt, miten esim. asuntomessuille rakennetuissa taloissa ikkunat pestään, kun ikkunoita on korkean olohuoneen yläosa täynnä? Meidän talossa olohuoneen yläosan ikkunat (poislukien se 8-kulmainen pikkuikkuna) voi pestä yläkerran terassilta käsin. Ikkunat tehdään ulkoapäin avattaviksi ihan tästä syystä. Korkea olohuone ja sen rinnalla rappukäytävä yläkerrasta kellariin saakka laittavat myös ilman kiertoon, jolloin lämmitys takan avulla onnistuu tehokkaasti. Ja oman metsän puilla puulämmitys on meille edullisinta.

Yläkerrassa lasten makuuhuoneiden erisuuret pinta-alat ovat aiheuttaneet kiistaa, kun toinen lapsista saa hiukan isomman huoneen kuin toinen. Tälle ei kuitenkaan voida mitään, kun kantava seinä ei ole aivan keskellä taloa. Ja toisaalta - mitä järkeä on rakentaa useita täysin samankokoisia koppeja? Eri pinta-alat antavat erilaisia mahdollisuuksia. Jossain vaiheessa lapset myös muuttavat yksi kerrallaan kotoa pois.

Ilmanvaihtokone päätettiin laittaa yläpohjaan puhallusvillojen päälle rakennevalle lavalle. Värinä talon rakenteisiin estetään esim. kumianturoin. Näin IV-koneen ääni ei pitäisi kuulua asuinkerroksiin. Talon itäpäätyyn tulee luukku, josta on yläkerran terassilta käynti luukun kautta yläpohjatilaan. Katolle käynti tapahtuu etelän yläterassilta.

Katoksi olimme ajatelleen peltiä kattotiilen profiililla, mutta arkkitehti suositteli tai piti parempana ja halvempana Joutsenolaisen Metehe Oy:n (www.metehe.fi) määrämittaan tehtyjä kattopeltejä. Kuulemma moni talonrakentaja hakee niitä ihan omalla autollaan, ja ne pystyy latomaan annetuilla ohjeilla katolle helposti. Peltiseppää ei tarvita. OK - tehdään sitten näin - joten peltikatto muistuttaa konesaumattua peltiä.

Nyt ei muuta kuin lopulliset piirustukset tämän keskustelun pohjalta kuntoon ja rakennuslupaa hakemaan. Lupahakemus on tarkoitus jättää Vantaan rakennusvalvontaan tammi-helmikuun vaihteessa, jolloin rakentaminen pääsee alkuun maalis-huhtikuulla.

Arkkitehti Immo Teperi päivittää uudet kuvansa omille nettisivuilleen, tähän osoitteeseen:

http://fontus.pp.fi/rautio/

Tältä tontilla näytti 26.11.2011.
Isot kivet asetteli ojanpenkalle riviin kaivinkone urakoitsija Petri Sillanpää.